Odpowiedzi na najcześciej zadawane pytania

Absolutnie nie! Powierzchnia, będąca podstawą do końcowego rozliczenia ceny za dany lokal, jest określana w oparciu o obmiary powykonawcze wykonane na zlecenie dewelopera jeszcze PRZED UZYSKIWANIEM POZWOLENIA NA UŻYTKOWANIE budynku. To właśnie ta powierzchnia jest następnie przyjmowana w dokumentach będących podstawą do założenia księgi wieczystej (zaświadczenie o samodzielności lokalu, wypis z kartoteki budynku i lokalu). Ewentualne późniejsze, względem odbioru lokalu, zmiany lokatorskie nie mają żadnego wpływu na powierzchnię użytkową lokalu ani na udział we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Nikt nie ma żadnych wątpliwości co do tej kwestii np. w przypadku lokali wyodrębnionych w starych kamienicach lub bloków z tzw. wielkiej płyty, w których zmiany aranżacyjne są najczęstsze. Zresztą, nawet gdyby hipotetycznie przyjąć (jak chcieliby tego deweloperzy), że zmiany lokatorskie wpływają na zmianę powierzchni użytkowej (a jest to NIEPRAWDA), to ta kwestia mogłaby ewentualnie mieć wpływ wyłącznie na relacje pomiędzy właścicielem lokalu a właścicielami pozostałych lokali wyodrębnionych w danym budynku, a nie na rozliczenie z tytułu ceny za lokal na linii nabywca lokalu - deweloper, dla którego miarodajnym momentem jest okres bezpośrednio po dokonaniu obmiarów powykonawczych.

Naszym zdaniem nie. W naszych sprawach deweloperzy jednoznacznie wskazują, że odrzucają wszelkie roszczenia związane z nieprawidłowym sposobem pomiaru powierzchni użytkowej lokali. Stwierdzają, że nie mają sobie w tej kwestii nic do zarzucenia oraz, że będą bronić swojego stanowiska aż do końca, jeśli będzie potrzeba, to również przed sądem II instancji.

W naszej ocenie wynika to z tego, że dla danego dewelopera każda ze spraw nie jest jedynie kwestia tycą (średnio) dolnych kilkudziesięciu tysięcy złotych. Deweloper patrzy na takie sprawy całościowo i wie, że jak zrobi wyłom w jednej z nich, to za chwilę ustawi się kolejka chętnych, którzy powiedzą, że też chcą zawrzeć ugodę. Na dużych inwestycjach w rachubę wchodzi więc nawet kilkanaście milionów złotych.

Deweloperzy będą zatem bronić się do końca. Dopiero jak zaczną przegrywać na większą skalę, to mogą zacząć kreować się na ofiary chciwych kancelarii prawnych i zacząć coś przebąkiwać o ugodach. Dokładnie z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w przypadku banków, które w pewnym momencie wysuwały postulaty ustawowego uregulowania kwestii kredytów frankowych, argumentując to możliwością naruszenia stabilności całego systemu bankowego (a są jeszcze sprawy dot. WIBORU), a obecnie proponują swoim klientom stosunkowo korzystne warunki ugód.

W związku ze zmianą długości terminu przedawnienia roszczeń majątkowych, jaka miała miejsce z dniem 9 lipca 2018 r., trudno odpowiedzieć na to pytanie w sposób łatwy do przyswojenia. W wielkim skrócie, jeśli nabyłeś/aś Twój lokal przed ww. datą, to masz czas do momentu upływu 10 lat od daty rozliczenia końcowego z deweloperem, które odbyło się po wybudowaniu budynku (być może pamiętasz to rozliczenie, które mogło skutkować zarówno zwrotem części ceny sprzedaży, jak i koniecznością dopłaty).

Natomiast jeśli kupiłeś/aś swój lokal po 9 lipca 2018 r. możesz dochodzić swoich roszczeń w terminie 6 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło rozliczenie końcowe z deweloperem.

Niestety polskie postępowanie grupowe jest dość skomplikowane i zanim dojdzie do merytorycznego rozpoznania sprawy, przewiduje ono kilka pośrednich etapów formalnych.

Każdy z tych etapów kończy się wydaniem przez sąd postanowienia, na które stronom przysługuje zażalenie. Pozwani oczywiście zazwyczaj skwapliwie z tego korzystają, co w sposób znaczący przedłuża czas rozpoznawania sprawy. Najbardziej znanym przykładem tego rodzaju spraw jest sprawa grupowa z powództwa kredytobiorców frankowych p-ko mBankowi tocząca się przed Sądem Okręgowym w Łodzi już chyba ósmy rok.

W związku z powyższym prowadzenie postępowania w sprawie grupowego dochodzenia tego rodzaju roszczeń uważamy za drogę nieefektywną i nazbyt uciążliwą, a nasza propozycja nie obejmuje prowadzenia takiego postępowania. Innymi słowy, nasza propozycja obejmuje prowadzenie spraw indywidualnych.

W sądzie może jednak dojść do sytuacji, że sędzia rozpatrujący kilka niemal identycznych spraw (albo przewodniczący wydziału) zdecyduje o połączeniu ich do wspólnego rozpoznania i/lub rozstrzygnięcia, i w ten sposób będziemy mieli do czynienia z quasi postępowaniem grupowym, mimo że w sensie prawnym każda ze spraw wciąż będzie miała charakter indywidualny.

Naszym zdaniem przyczyny takiego stanu rzeczy są następujące:

1. 1. Zdekodowanie prawidłowego brzmienia normy wcale nie jest takie łatwe dla laika - dopiero po dokładniejszym przyjrzeniu się temu tematowi i zastosowaniu kilku zabiegów interpretacyjnych (bardzo podobnych do tych, jakie stosuje się dokonując wykładni nie zawsze jasnych przepisów prawa), jedynym logicznie prawidłowym wnioskiem jest to, że ścian działowych (a nie ścianek działowych) nie można uznać za elementy nadające się do demontażu. Dodajmy, że argument o demontażu/rozbiórce jest tylko jednym z wielu, które przemawiają za tym wnioskiem. Resztę omawiamy na kilkudziesięciu stronach naszych pozwów,
   2. Norma jest trochę "ukryta" w przepisach prawa, albowiem jest przywołana w załączniku do rozporządzenia o szczegółowej treści projektu budowlanego. Ponadto, aby się z nią zapoznać trzeba wykupić jej treść (a ściślej licencję) w sklepie internetowym PKN. Nie jest to duży koszt, podobnie jak komentarza do normy (łącznie mniej niż 100 zł), ale jednak jest to pewna bariera. Przykładowo, okazuje się, że znakomita większość deweloperów nie ma nawet wykupionej licencji do normy. Zamiast tego polega na obiegowych opiniach forsowanych przez Polski Związek Firm Deweloperskich, że ściany działowe można wliczać do powierzchni użytkowej, bo tak jest prościej, łatwiej, a przede wszystkim najzwyczajniej w świecie wszystkim (poza nabywcami lokali) bardziej się to opłaca. Dość powiedzieć, że w na dużych inwestycjach dodatkowy (nienależny) zysk deweloperów z tego tytułu może wynosić nawet kilkanaście milionów zł.
   3. "System" jest tak skonstruowany, że nikt nie ma za specjalnie narzędzi do weryfikacji przygotowanej przez deweloperów dokumentacji powykonawczej (zawierającej obmiar powierzchni użytkowej). W oparciu o tę dokumentację wydawane są: decyzja o pozwoleniu na użytkowanie oraz zaświadczenia o samodzielności lokali. Przedmiotowa dokumentacja jest też podstawą wpisów do ewidencji gruntów i budynków oraz sporządzenia aktów notarialnych. Na koniec, na jej podstawie dokonywane są wpisy do ksiąg wieczystych. Wszystko, co do zasady opiera się na oświadczeniach kierowników budowy i geodetów działających na zlecenie deweloperów (tak naprawdę poświadczają oni w tych dokumentach nieprawdę),
   4. Kierownicy budowy i geodeci działają zaś, no właśnie... na zlecenie deweloperów. Często więc naginają się do ich oczekiwań i dokonują obmiarów powykonawczych w sposób de facto sprzeczny z normą. Nikt przecież nie będzie "podcinał gałęzi, na której siedzi", bądź "kąsał ręki, która go karmi",
   5. Deweloperzy podejmują ryzyko, ponieważ są po prostu CHCIWI, a poza tym potencjalne zyski i tak przewyższają ewentualne straty. Na proces zdecyduje się może 30%-40% nabywców lokali. Jeśli więc nawet wszystkie osoby, które nabyły lokal w danej inwestycji oraz zdecydują się pozwać dewelopera, wygrają sprawę (jesteśmy przekonani, że tak właśnie będzie), to taki deweloper i tak będzie „zarobiony” na pozostałych 70%-60% mieszkań. Jak widać, cały ten "biznes" wciąż mocno się deweloperom opłaca,
   6. Zainteresowanie takich instytucji jak UOKiK było do tej pory, ujmując to eufemistycznie, średnie. Podobnie było zresztą w sprawach kredytów frankowych - przecież zarówno w przypadku frankowiczów, jak i klientów deweloperów aż prosi się, żeby Prezes UOKiK nałożył na banki i deweloperów karę w wysokości 10% przychodu za ostatni rok obrotowy (w obu przypadkach byłyby to miliardy złotych).

To tak w skrócie, bo moglibyśmy tak wymieniać jeszcze bardzo długo.

..........