zgodnie z normą - czyli jak?
Zasady pomiaru powierzchni użytkowej zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836
- Od 29 kwietnia 2012 r. pomiar powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych powinien być dokonywany zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836.
- Deweloperzy nagminnie (i najczęściej świadomie) błędnie interpretowali ww. normę (niektórzy wciąż to robią), twierdząc że pozwala ona na doliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych.
- Taka wykładnia Polskiej Normy PN-ISO 9836 jest nieprawidłowa oraz sprzeczna z przepisami polskiego prawa.
- Zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836 murowane ściany działowe wydzielające poszczególne pomieszczenia lokali mieszkalnych (pokoje, kuchnię, łazienkę, itp.) nie mogą być zaliczane do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.
- Powierzchnię pod takimi ścianami działowymi należy bowiem zaliczyć do powierzchni konstrukcji.
- W prowadzonych przez nas sprawach sądowych przedstawiamy obszerną argumentację w tym zakresie, obejmującą kilkadziesiąt stron!
- Nasze wnioski zostały podzielone przez sądy powszechne już w kilku różnych orzeczeniach.
Jeżeli chcesz, żebyśmy bezpłatnie sprawdzili czy powierzchnia Twojego mieszkania została obmierzona Zgodnie z Normą™, prześlij nam dokumenty (odpowiadamy w maks. 24h).
ściany czy ścianki?
Polska Norma PN-ISO 9836, niezależnie od jej wersji (PN-ISO 9836:1997, PN-ISO 9836:2015-12, czy PN-ISO 9836:2022-07), rozróżnia m.in. dwa rodzaje przegród budowalnych:
1. Ścianki działowe, będące elementami nadającymi się do demontażu.
2. Ściany działowe, będące elementami zamykającymi.
Powierzchnię pod tymi pierwszymi zalicza się do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, natomiast powierzchnia pod tymi drugimi musi być zaliczona do powierzchni konstrukcji, co zarazem wyklucza zaliczenie jej do powierzchni użytkowej.
W języku potocznym powyższe pojęcia (ścianki/ściany działowe) często są używane synonimicznie. Jest to głęboko zakorzenione w świadomości społecznej. Jednakże na gruncie Polskiej Normy PN-ISO 9836, powyższe pojęcia nie są tożsame i mają odrębny zakres znaczeniowy.
ściany działowe ≠ scianki działowe
Wykorzystując powyższe niuanse językowe, deweloperzy forsują błędną tezę, zgodnie z którą wszystkie murowane ściany działowe, wydzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu mieszkalnym, miałyby być ściankami działowymi w rozumieniu normy PN-ISO 9836, ponieważ można je usunąć. W swej narracji pomijają jednak fakt, iż proces usunięcia tego typu ścian nie jest procesem demontażu. Zgodnie z definicją słownikową demontaż powinien bowiem umożliwiać rozłożenie danej rzeczy na części, bez utraty ich wartości technicznej i – w miarę potrzeby – ponowne jej zamontowanie innym miejscu.
demontaż «rozkładanie maszyn, urządzeń na części lub zdejmowanie z miejsc, w których były zamontowane»
W praktyce, usunięcie murowanych ścian działowych wymaga przeprowadzenia tzw. brudnych prac budowlanych, czyli po prostu ich wyburzenia. Po takim wyburzeniu poszczególne elementy, z których przedmiotowe ściany działowe zostały wybudowane, stanowią więc zwykły odpad budowlany. W związku z tym murowanych ścian działowych nie można zakwalifikować jako elementy nadające się do demontażu.
Deweloperzy “zapomminają” też, że Polska Norma PN-ISO 9836 wyraźnie odróżnia ścianki działowe, będące elementami nadającymi się do demontażu od ścian działowych będących elementami zamykającymi. Te ostatnie tworzą powierzchnię konstrukcji, która z powierzchnią użytkową nie ma żadnych punktów wspólnych.
W konsekwencji powierzchni zajętej przez ściany działowe, będące elementami zamykającymi, nie można uwzględniać przy obliczaniu powierzchni użytkowej.
Nade wszystko deweloperzy “nie chcą” jednak dostrzec, iż powierzchnia użytkowa każdego lokalu mieszkalnego powinna odpowiadać celom i przeznaczeniu budynku, w którym taki lokal został wyodrębniony, czyli umożliwiać zmieszkiwanie w nim (spanie, pobyt i inne podstawowe czynności życiowe). Nie da się zaś mieszkać pod ścianami działowymi.
No dobrze, ale czym w ogóle są te słynne “ścianki działowe”? Otóż, są to lekkie przegrody wewnętrzne typu przepierzenia, np. szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można w każdej chwili, bez ich uszkodzenia, zdemontować i ustawić w innym miejscu w taki sposób, aby móc reorganizować większą otwartą przestrzeń w zależności od zmieniających się w czasie potrzeb, np. przestrzeń biurową na danej kondygnacji na potrzeby różnych działów danego przedsiębiorstwa lub przestrzeń hali targowej w celu jej podziału na boksy.
Reasumując, murowane ściany działowe pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami lokali mieszkalnych nie mogą być utoższamiane ze ściankami działowymi nadającymi się do demontażu. Tym samym prawidłowa wykładnia Polskiej Normy PN-ISO 9836 wyklucza możliwość zaliczenia powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych.
Oczywiście powyższa synteza zasad pomiaru powierzchni użytkowej wynikających z Polskiej Normy PN-ISO 9836 jest bardzo skrótowa. W naszych pozwach szczegółowo omawiamy przedmiotowe zagadnienie, przedstawiając obszerną argumentację oraz konkretne przykłady i dowody, które w sposób niebudzący wątpliwości wykazują, że nie ma żadnej prawnej możliwości, aby powierzchnię pod ścianami działowymi zaliczać do powierzchni użytkowej.
Jeżeli chcesz, żebyśmy bezpłatnie sprawdzili czy powierzchnia Twojego lokalu została obmierzona Zgodnie z Normą™, prześlij nam dokumenty (odpowiadamy w maks. 24h).
Dlaczego stanowisko deweloperów jest nieprawidłowe?
Między innymi z następujących względów:
- W obecnym stanie prawnym brak jest możliwości usunięcia w mieszkaniu wszystkich ścian działowych, w tym np. pomiędzy łazienką, a sypialnią (deweloperzy twierdzą, że właściciel może sobie dowolnie zaaranżować przestrzeń wewnątrz lokalu i mieszkać nawet w lokalu typu open space). Taki lokal utraciłby bowiem status lokalu mieszkalnego. Sam pomysł, aby ktokolwiek chciał mieszkać na jednej otwartej przestrzeni, na której w tym samym czasie jeden z domowników np. spożywałby posiłek, a drugi załatwiał swoje potrzeby fizjilogiczne należy uznać za kuriozalny.
- Nabywcy kupują od dewelopera mieszkanie jedno(dwu/trzy)pokojowe, a nie otwartą przestrzeń. Zazwyczaj liczba i rodzaj poszczególnych pomieszczeń są dla nabywców jednymi z głównych czynników decydujących o wyborze danego mieszkania (np. małżeństwo może chcieć, aby każde z dzieci posiadało swój własny pokój).
- Liczba poszczególnych pomieszczeń w danym mieszkaniu musi być wskazana już w projekcie budowlanym. Ma ona wpływ m.in. na określenie charakterystycznych parametrów technicznych budynku (np. zestawienia poszczególnych rodzajów powierzchni).
- Powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych musi być obliczana w sposób jednolity przez wszystkich deweloperów w Polsce. Właśnie po to została wprowadzona norma PN-ISO 9836. Jest to też jeden z głównych celów normalizacji krajowej. Nie może bowiem być tak, że jedni deweloperzy, prawidłowo stosujący ww. normę, liczą powierzchnię użytkową bez doliczania do niej powierzchni pod ścianami działowymi, inni zaś, błędnie (i w sposób niekorzystny dla swoich klientów) interpretujący przedmiotową normę, doliczają do tej powierzchni powierzchnię pod ścianami działowymi. W takiej sytuacji klient byłby pozbawiony możliwości porównania ceny 1m2 mieszkania, która umożliwia mu dokonanie świadomego wyboru oferty przedsiębiorców oferujących do sprzedaży to samo dobro (mieszkania).
Oprócz powyższych argumentów istnieje jeszcze cała masa innych, które szczegółowo prezentujemy w naszych pismach procesowych.
Ale przecież podpisałem/am umowę…
Faktem jest, że większość deweloperów nieuczciwie zawyżających powierzchnię użytkową lokali mieszkalnych, wpisało do przygotowywanych przez nich umów, że będą doliczali do powierzchni użytkowej powierzchnię pod ścianami działowymi. W związku z tym deweloperzy stoją na stanowisku, że nabywcy lokali od początku byli o tym informowani oraz “akceptowali” taki sposób pomiaru powierzchni użytkowej. Natomiast teraz, już po wykonaniu umowy, chcą zmieniać zasady gry. W naszych sprawach spotkaliśmy się nawet ze stwierdzeniem, że nasi Klienci “nadużywają statusu konsumenta w obrocie gospodarczym” (cokolwiek miałoby to oznaczać).
Przepisy prawa jasno jednak stanowią, że postanowienia umów zawieranych z konsumentem, które:
a) nie były z nim uzgodnione indywidualnie, albo
b) dotyczą głównych świadczeń stron i zostały sformułowane w sposób jednoznaczny,
nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Takie zapisy są niedozwolonymi postanowieniami umownymi, określanymi również klauzulami abuzywnymi.
Ponadto niejednoznaczne postanowienia umowne należy tłumaczyć na korzyść konsumenta.
Powyższe oznacza, że nawet jeżeli podpisałeś/aś umowę, w której zawarte były nieuczciwe lub niejednoznaczne postanowienia dotyczące zasad pomiaru powierzchni użytkowej Twojego mieszkania, to takie postanowienia są dla Ciebie niewiążące. Natomiast, jeżeli na podstawie takich klauzul abyzuwnych spełniłeś/aś na rzecz dewelopera jakieś świadczenie (zapłaciłeś/aś za powierzchnię pod ścianami działowymi), to deweloper zobowiązany jest zwrócić Ci to świadcznie.
Prawo jest po Twojej stronie!
I nie zmienią tego żadne lamenty, jakoby dweloperzy zostali wzięci na cel chciwych kancelarii prawnych ;).
Jeśli chcesz, żebyśmy pomogli Ci wyegzekwować od dewelopera zwrot Twoich pieniędzy, skontaktuj się z nami.